전세대출 금리 부담, 전세난 속 재계약 전에 확인할 것
전세대출 금리, 계약서에 도장 찍기 전에 얼마나 비교해 보셨나요? 은행마다 숫자가 달라서 무엇을 기준으로 봐야 할지 막막하기 쉬워요.
보도에 따르면 지난달 전월세 물가는 1.4% 올라 3년 10개월 만에 가장 크게 뛰었어요. 보증금이 오르면 빌리는 돈도 늘고, 이자 부담도 함께 커지죠.
이 글에서는 전세대출 금리가 어떤 기준으로 갈리는지, 이자를 줄이려면 무엇을 비교해야 하는지, 금리보다 먼저 확인할 것까지 순서대로 정리해요.
지금 전세 시장, 숫자부터 확인해요
✔ 작년 전세보증금은 6년 전보다 35% 올랐어요.
✔ 보증금 대출은 53% 늘었다고 해요.
✔ 11월 둘째 주 전세수급지수는 서울 120, 경기 110.7이에요.
전세수급지수는 100을 넘으면 전세를 구하는 사람이 더 많다는 뜻이에요. 매물이 줄면서 재계약을 택하고 눌러앉는 세입자가 늘고 있다는 보도도 나왔어요.
빌리는 금액이 클수록 금리 0.1%p 차이도 1년 치로 쌓이면 꽤 큰 돈이에요. 그래서 전세대출 금리는 대충 넘기기엔 아쉬워요.
전세대출 금리는 이 세 가지로 갈려요
상품 종류 — 주택도시기금의 정책대출(버팀목 등)과 시중은행 자체 상품은 금리 구조가 달라요.
보증기관 — 같은 은행이라도 어떤 보증서를 쓰느냐에 따라 금리가 따로 나와요.
금리 방식 — 변동인지 고정인지에 따라 같은 상품도 숫자가 달라져요.
보증기관은 HF(한국주택금융공사), HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증보험)가 대표적이에요.
여기에 우대금리와 부수거래(급여이체, 카드 사용 등) 조건이 얹혀요. 광고에 보이는 최저금리는 이 조건을 모두 채웠을 때의 숫자인 경우가 많아요. 내가 실제로 받는 금리와는 다를 수 있다는 뜻이에요.
정책대출은 기본금리 범위가 정해져 있어요. 안내된 범위는 아래와 같아요.
구분 | 안내된 기본금리 범위 |
|---|---|
일반 버팀목 | 연 2.5~3.5% |
청년전용 버팀목 | 연 2.2~3.3% |
신혼부부전용 버팀목 | 연 1.9~3.3% |
소득과 보증금 구간, 우대 적용 여부에 따라 달라져요. 소득·순자산·보증금 기준을 충족해야 이용할 수 있고 기준은 바뀔 수 있으니, 신청 전에 기금e든든이나 수탁은행에서 최신 내용을 확인하세요.
변동과 고정, 월 이자로 바꿔서 비교해요
한 달 이자는 대출 원금에 연 금리를 곱한 뒤 12로 나누면 나와요. 이자만 내는 만기일시상환을 가정하면 이래요.
✔ 1억 원을 연 3%로 빌리면 1년 이자 300만 원, 한 달 25만 원이에요.
✔ 금리가 1%p 높으면 1년에 100만 원, 한 달 약 8만 3천 원이 더 나가요.
고정금리는 변동금리보다 높게 책정되는 경우가 많아요. 고정이 유리해지려면 만기까지 변동금리가 그 차이 이상 올라야 해요. 변동금리는 보통 코픽스 같은 기준금리를 따라 움직이니, 계약 기간에 금리가 올라도 버틸 수 있는지부터 따져보세요.
신청 전, 전세대출 금리 줄이는 체크리스트
✔ 은행만 보지 말고 보증기관별 금리를 따로 물어보세요.
✔ 안내된 최저금리가 어떤 우대 조건을 채운 값인지 확인하세요.
✔ 정책대출이라면 전자계약, 자녀 수 같은 우대 항목이 있는지 보세요.
✔ 중도상환수수료가 있는지, 있다면 언제까지인지 물어보세요.
✔ 연장할 때 금리나 조건을 다시 심사하는지 확인하세요.
✔ 한도와 금리 조회는 잔금일 한참 전에 미리 해 보세요.
금리보다 먼저, 이 집이 대출 되는 집인지 확인해요
이런 상황이라면 어떨까요? 가장 낮은 금리 상품을 골라 계약했는데, 대출 심사에서 집이 문제가 돼 막힌 거예요. 금리를 비교한 시간이 모두 헛수고가 되죠.
심사에서 자주 걸리는 집 문제는 이래요.
✔ 선순위 근저당(먼저 설정된 담보 채권)과 내 보증금을 합친 금액이 시세 대비 지나치게 클 때
✔ 가압류·가처분 같은 권리 제한이 등기부에 있을 때
✔ 등기부상 소유자와 계약하는 집주인이 다를 때
✔ 보증금이 집값에 비해 너무 높아 보증 가입이 어려울 때
계약서에는 대출이 실행되지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 돌려받는다는 특약을 넣어 두면 좋아요. 문구는 중개사와 상의해서 정하세요.
💡 내집스캔 리포트 — 집 주소만 있으면 등기부등본과 건축물대장을 종합 분석하고, 선순위 근저당과 임차보증금 같은 권리관계를 알려줘요. 전입신고가 가능한 집인지도 함께 확인할 수 있어요.
재계약을 앞뒀다면, 금리와 집주인을 다시 봐요
전세난 때문에 재계약을 택하는 분이 늘고 있어요. 그런데 재계약이라고 모든 조건이 그대로는 아니에요. 재계약 때 전세대출 금리도 한 번 더 확인해 보세요.
✔ 연장할 때 금리와 조건을 다시 심사하는 상품이 있어요.
✔ 그사이 집에 근저당이 늘었거나 집주인 상황이 달라졌을 수 있어요.
✔ 다른 상품으로 갈아타려면 기존 대출을 어떻게 정리하는지 먼저 물어보세요.
💡 내집스캔 리포트 — 집주인의 세금 체납, 금융사기, 악성임대인 이력을 확인해요. 집주인이 보유한 다른 부동산과 그 부동산의 가압류·경매 현황도 조회할 수 있어요.
전세대출 금리는 비교로 줄이고, 집의 위험은 계약 전 확인으로 걸러내는 게 순서예요.
✅ 3줄 요약
전세대출 금리는 상품 종류, 보증기관, 금리 방식, 우대 조건에 따라 달라져요.
금리 차이는 월 이자로 바꿔 계산하면 비교하기 쉬워요.
금리를 비교하기 전에 집의 권리관계와 집주인 상태부터 확인하세요.
👉 계약금 넣기 전에, 내집스캔 리포트로 집과 집주인을 먼저 확인해 보세요