잔금일에 근저당 갚는다는 집, 전세보증보험 될까요?

"집주인이 전세금 받아서 근저당 갚는다고 하시더라고요."

계약을 앞두고 이런 말 들으신 분들 많으실 거예요. 중개사도 흔한 구조라고 하고요. 실제로도 드문 일은 아니에요.

다만 이 조건을 믿고 계약했다가 잔금 무렵에 문제가 생기는 경우가 있어요. 말소만 되면 다 해결된다고 생각하기 쉬운데, 지워도 보증보험이 안 되는 집이 있고 말소가 반쪽인 경우도 있거든요. 오늘은 근저당 말소 조건이 보증보험 심사에서 어떻게 다뤄지는지, 계약 전에 뭘 확인해두셔야 하는지 정리해드릴게요.

보증보험은 잔금 뒤에 심사받아요

전세보증금반환보증은 계약서 쓸 때 가입하는 게 아니에요. 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날, 그날 이후부터 신청할 수 있어요. 신청 기한은 그날부터 1년 이내이면서 전세계약기간의 절반이 지나기 전까지고요.

그래서 잔금일에 근저당이 실제로 말소됐다면 보증사는 말소된 등기부를 보고 심사해요. 계약할 당시 근저당이 있었다는 사실 자체는 걸리지 않아요. 말소가 실제로 이뤄졌는지만 남는 거죠.

지워도 가입이 안 되는 집이 있어요

근저당만 없애면 다 된다고 생각하기 쉬운데 그렇지 않은 경우가 있어요.

보증한도는 주택가격의 90%에서 선순위채권을 뺀 금액이에요. 근저당을 말소하면 빼는 금액이 0이 되니 한도가 올라가죠. 그런데 보증금 자체가 그 한도를 넘으면 근저당과 무관하게 불가예요.

실제로 이런 문의가 있었어요.

A씨가 계약하려던 집이에요.

• 다세대주택, 공시가격 9,720만 원

• 근저당 1억 3,260만 원

• 보증금 1억 5,000만 원

• 특약에 '잔금일 근저당 말소' 명시

계산해보면 이렇게 나와요.

근저당을 전부 지워도 보증금이 집값 자체를 넘어요. 이런 집은 말소가 해법이 되지 않아요. 보증금을 한도 아래로 낮추거나, 감정평가를 받아 주택가격이 다르게 산정되는지 확인하는 쪽으로 가야 해요.

A씨는 이 계산을 계약금 넣기 전에 확인하고 다른 집을 봤어요.

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전부 지우는 건지, 일부만 갚는 건지

근저당을 다 없애는 게 아니라 일부만 갚고 금액을 줄이는 경우가 있어요. 감액이라고 하는데, 이때는 남은 근저당이 그대로 선순위채권으로 계산에 들어가요.

특약에 말소라고 적혀 있어도 실제로는 감액인 경우가 있어요. 잔금일에 얼마를 갚아서 등기부가 어떤 상태가 되는지를 숫자로 확인해두셔야 하는 이유예요.

여기서 하나 더 짚을 게 있어요. 등기부에 적힌 근저당 금액은 채권최고액이라 실제 빚보다 크게 잡혀 있어요. 말소에 얼마가 필요한지는 집주인이 은행에서 받은 잔액 확인서로 봐야 정확해요.

잔금 당일에 벌어지는 일

전입신고를 하면 대항력은 그다음 날 0시부터 생겨요. 반면 근저당은 접수한 당일에 효력이 생기고요. 이 하루 차이 때문에 잔금 당일에 새로 설정된 근저당이 내 보증금보다 앞서게 돼요.

근저당 말소 조건에서 이게 특히 문제가 되는 이유가 있어요. 그날 등기소에서 기존 근저당을 지우는 일과 새 근저당을 설정하는 일이 함께 일어날 수 있거든요. 빚을 갚는 게 아니라 갈아타는 경우예요.

그래서 잔금일 다음 날까지 새로운 권리를 설정하지 않는다는 내용을 계약서에 남겨두시는 편이 좋아요.

계약 전에 확인할 것들

1️⃣ 말소된 상태 기준으로 한도가 나오는지 — 앞의 계산을 미리 해보는 거예요. 여기서 안 되면 말소 여부와 상관없이 다른 집을 보시는 게 맞아요.

2️⃣ 말소인지 감액인지, 남는 금액은 얼마인지 — 채권최고액이 아니라 실제 잔액으로 확인하세요.

3️⃣ 말소가 진짜 됐는지 잔금 뒤에 다시 보기 — 등기는 접수와 완료 사이에 시차가 있어요. 잔금을 치른 다음 며칠 안에 등기부를 다시 떼서 을구에서 근저당이 지워졌는지 눈으로 확인하셔야 해요.

4️⃣ 이행되지 않았을 때의 처리 — 잔금과 말소를 같은 날 어떤 순서로 진행할지, 지켜지지 않으면 계약을 어떻게 정리할지를 정해두셔야 해요. 이 부분도 중개사·법무사와 상의해 문구를 만드시는 게 좋아요.

정리하면

• 반환보증은 잔금·전입 이후에 신청하니, 그날 말소됐다면 말소된 등기부로 심사받아요

• 근저당을 다 지워도 보증금이 한도를 넘으면 가입은 안 돼요

• 말소인지 감액인지에 따라 남는 금액이 달라져요

• 채권최고액과 실제 빚은 다르니 잔액 기준으로 확인하세요

• 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터라, 잔금 당일 새로 설정되는 근저당에 밀려요

📍 계약금 넣기 전, 이 집부터 확인해보세요

✅ 보증보험 가입 가능 여부
✅ 근저당이 말소된 상태로 바꿔보는 시뮬레이션
✅ 등기부 선순위채권·권리관계 분석
✅ 집주인 체납·사기 이력
✅ 집주인이 가진 다른 부동산 현황 조회

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