아파트 매매는 다른 부동산 거래에 비해 “그래도 아파트는 안전하지 않을까?”라는 인식이 강해요. 하지만 실제 현장에서는 아파트 매매에서도 사기·분쟁 사례가 꾸준히 발생하고 있어요.
그래서 오늘은
✔ 아파트 매매의 기본 절차
✔ 단계별 꼭 주의해야 할 포인트
✔ 실제로 많이 발생하는 아파트 매매사기 사례
✔ 사기와 분쟁을 피하는 현실적인 예방법
을 처음 매수하는 분도 이해하기 쉽게 정리해볼게요.
1. 아파트 매매 기본 절차 한눈에 보기 🏢
아파트 매매는 보통 아래 순서로 진행돼요.
1️⃣ 매물 탐색 및 시세 확인
2️⃣ 현장 방문 및 조건 협의
3️⃣ 매매계약서 작성 및 계약금 지급
4️⃣ 중도금 지급 (잔금까지 기간이 긴 경우)
5️⃣ 잔금 지급 + 소유권 이전
6️⃣ 등기 완료 및 입주
절차 자체는 단순해 보이지만, 문제가 생기는 지점은 거의 항상 ‘계약 전’과 ‘잔금 전’이에요.
2. 매물 탐색 단계에서의 주의사항 🔍
아파트라고 해서 무조건 시세가 투명한 건 아니에요.
최근 실거래가(국토부 실거래가 공개시스템)
같은 동·같은 라인·같은 층 가격
급매인지, 고가 매물인지
를 반드시 비교해 봐야 해요.
📢 “지금 안 사면 놓쳐요”, “이 가격 다시 안 나와요” 이런 말에 급해지면 판단력이 흐려지기 쉬워요.
📍 시세보다 현저히 낮은 급매라면 그 이유를 확인해 보는 것도 좋아요. 매도인이 자금상태, 재정상태가 나빠지면 해당 위험도가 집까지 불안한 상태로 이어질 수도 있어요. 그러니 매도인 상태도 확인이 필요해요.
집의 급매는 가격 메리트보다 리스크가 훨씬 클 수 있는 거래라는 점을 꼭 기억해야 해요. 충분히 확인하고, 서류로 안전장치를 만들 수 없다면 과감히 피하는 게 가장 현명한 선택일 수 있어요.
3. 현장 확인 시 꼭 봐야 할 포인트 🏠
💡 관리비 & 관리 상태 확인
관리비는 실제 생활비에 큰 영향을 줘요.
월 평균 관리비, 관리비 체납 여부, 단지 관리 상태(엘리베이터, 주차, 공용부)
: 관리비 체납은 잔금 전에 반드시 정산해야 해요.
🔧 내부 상태 체크는 ‘수리비 기준’으로
보기 좋은지보다 돈이 드는지를 봐야 해요.
누수 흔적, 곰팡이, 창호·단열 상태, 보일러, 배관, 전기
: 미리 확인을 하지 못하면 수리는 대부분 매수인 부담이 될 수 있어요.
🌞🔊 층·향·소음은 직접 확인하기
중개사 말만 믿지 말고 직접 체감하세요.
일조 시간 (오전·오후 차이 큼), 도로, 놀이터, 상가 소음, 위층 발망치 소음 가능성
: 방문 시간대도 중요하다는 점 체크하세요.
🚗 주차 & 커뮤니티 환경
살아보면 정말 중요해요.
세대당 주차 대수, 출퇴근 시간 주차 스트레스, 커뮤니티 시설 이용 가능 여부
📍 개발·호재 뿐만 아니라 ‘규제’부터 확인
호재는 변할 수 있지만 규제는 바로 영향이 와요.
재건축·재개발 가능성, 조합 설립 여부, 토지거래허가구역, 규제지역 여부
: 이 부분은 주택담보대출, 세금 등과 직결돼요.
🔑 실입주 가능 여부 (점유 상태)
아주 중요한 체크 포인트예요.
공실인지, 전·월세 세입자 거주 중인지, 명도 일정 명확한지
: 명도 분쟁은 가장 피곤한 문제가 될 수 있어요.
💰 대출 가능성 미리 체크
모든 조건이 만족되어도 필요한 대출이 안 되면 난처하죠.
담보대출 가능 금액, 규제지역 여부, 잔금 일정 맞는지
: 계약 전에 은행 사전 상담 필수예요.
4. 계약서 작성 전, 반드시 확인하세요 📄
✔ 등기부등본 (계약 당일 최신본)
소유자와 계약 상대가 동일한지
근저당·가압류·압류 여부
경매, 가등기, 신탁 여부
👉 등기부등본에 문제가 있으면 아파트라도 안전하지 않아요.
⚠️
등기부등본에 문제가 있는, 예를 들어 가압류나 압류가 걸린 급매 아파트는 가격이 싼 만큼 이유가 분명한 경우가 많아요.
가압류는 채무 분쟁이 진행 중이라는 신호이고, 압류는 세금·채무가 이미 확정돼 재산이 묶인 상태예요. 둘 다 집주인의 자금 사정이 흔들리고 있다는 경고로 봐야 해요.
이런 집을 살 땐 잔금 전에 모든 권리 문제가 실제로 말소되는지가 핵심이에요.“잔금 전에 풀어준다”는 말만 믿지 말고, 말소된 등기부등본을 직접 확인해야 해요.
또한 가압류·압류 매물은 대출이 막히거나 한도가 줄어드는 경우도 많아요. 그래서 계약 전에 대출 가능 여부부터 확인하는 게 필수예요.
계약서를 쓸 때는 특약도 매우 중요해요. ‘잔금 전까지 모든 가압류·압류를 말소하지 못할 경우 계약은 해제되며, 계약금은 전액 반환한다’는 식으로 책임 주체와 기한을 명확히 적어두는 것이 필수예요. 특약이 없으면 문제 발생 시 매수인이 불리해질 수 있어요.
급매는 싸다고 서두를수록 위험해질 수 있다는 점을 꼭 기억하세요.
✔ 대리 계약 여부
위임장
인감증명서
공동소유라면 전원 동의
이 중 하나라도 빠지면 위험해요.
5. 계약서 작성 시 꼭 필요한 특약 ✍️
아파트 매매에서 특약은 보험 같은 역할을 해요.
① 잔금 전 권리변동 금지 특약
잔금일까지 추가 근저당·가압류 등 권리 변동이 발생할 경우 본 계약은 해제하며 계약금은 전액 반환한다.
💡
잔금 전까지 권리변동 왜 계속 확인해야 할까요?
부동산 거래에서 잔금 전까지 권리변동을 계속 확인해야 하는 이유는 간단해요. 계약서에 사인했다고 해서 집의 상태가 그대로 멈춰 있는 건 아니기 때문이에요. 계약 이후부터 잔금일까지의 기간 동안에도 집주인은 여전히 그 집의 소유자이고, 그 사이에 근저당을 추가로 설정하거나, 압류·가압류 같은 권리 제한이 새로 생길 수 있어요.
특히 매도인이 잔금 전 자금이 급해지면, 이미 계약된 집을 담보로 다시 대출을 받거나 다른 채무로 인해 권리관계가 복잡해지는 경우도 적지 않아요.
심지어 중도금까지 진행된 이후 집이 가압류, 경매로 넘어가게 되면서 매도인이 잠적해버리는 경도 있기 때문에 반드시 권리변동이 일어나지 않게하는 특약과 직접 확인 역시 필요하답니다. 잔금 전까지 등기부등본을 계속 확인하는 건 의심이 많아서가 아니라, 내 돈을 지키기 위한 가장 기본적인 안전장치라고 생각하시면 돼요.
② 대출 불가 시 계약 해제 특약
매수인의 주택담보대출이 목적물의 사유로 불가할 경우 본 계약은 해제되며 계약금은 전액 반환한다.
💡
아파트 매매계약에서 주택담보대출이 안 될 수 있는 경우는 생각보다 가까운 곳에 있어요.
가장 대표적인 건 등기부등본에 권리 문제가 있는 경우예요. 가압류나 압류, 경매개시결정이 잡혀 있으면 은행은 담보 회수가 불확실하다고 판단해 대출을 거절하는 경우가 많아요.
그런데 여기서 끝이 아니에요. 중개사들도 간혹 놓치기 쉬운 부분이 바로 집합건물의 대지권 미등기나 별도등기 사항이에요. 겉으로는 아파트처럼 보이지만, 대지권이 미등기 상태이거나 토지와 건물이 따로 등기돼 있는 경우에는 담보 가치가 불완전하다고 판단돼 주택담보대출이 막힐 수 있어요.
또 하나는 소유권 구조가 복잡한 아파트예요. 공동명의인데 일부 소유자의 동의가 없거나, 가등기·신탁등기가 설정돼 있어 실제 소유권이 명확하지 않다면 은행은 담보 설정 자체를 꺼려요.
여기에 더해 잔금 전 권리 말소가 불확실한 경우도 주담대가 안 되는 주요 원인이에요. “잔금 날에 다 말소해 줄게요”라는 말만 있고, 실제 말소 자금 계획이 확인되지 않으면 은행은 대출 실행을 보류하거나 거절해요. 은행은 잔금 시점에 등기부가 완전히 정리될 것이 확실해야만 대출을 실행하기 때문이예요.
③ 하자 책임 특약
계약 후 발견되는 누수·구조적 하자에 대해 잔금 전까지 매도인이 책임진다.
6. 아파트 매매사기 예방법 ✅
이것만 지켜도 위험은 크게 줄어요.
✔ 계약 전 집 상태 뿐만 아니라 집주인의 상황도 정확히 확인
✔ 계약 당일 최신 등기부 확인
✔ 분쟁을 대비한 특약사항 기재
✔ 대리 계약은 서류 완비 아니면 ❌
✔ 계약 이후 등기부등본 변동 지속적인 확인
✔ 잔금 전 등기부 재확인(필수)
✔ 잔금은 모든 조건 확인 후 지급
👉 무엇보다 처음부터 모든 정보를 꼼꼼히 가지고 계약에 임하는 것이 중요해요.
마무리하며 🏡
아파트 매매는 비교적 안전한 거래로 여겨지지만, 방심하는 순간 가장 큰 금액의 손해로 이어질 수 있어요.
절차를 알고, 확인할 걸 확인하고, 특약으로 나를 보호하면 아파트 매매는 충분히 안전한 거래가 될 수 있어요.
