집을 산다는 건 단순히 ‘부동산 계약을 한 번 하는 일’이 아니죠.
몇 달 동안 매물을 비교하고, 자금을 계산하고, 대출을 알아보고, 서류를 준비하는 과정이 이어지는 긴 여정이에요. 시간도 많이 들고, 신경 쓸 것도 정말 많습니다. 특히 처음 집을 사는 분들이라면 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 막막할 수밖에 없죠.
사실 집 매매는 흐름만 제대로 알고 있어도 훨씬 수월해져요. 가계약부터 본계약, 중도금, 잔금, 소유권 이전까지 어떤 순서로 진행되는지, 각 단계에서 무엇을 확인해야 하는지를 미리 예측할 수 있다면 불필요한 실수와 비용을 크게 줄일 수 있어요.
그래서 오늘은 집을 사는 과정을 A to Z
👉 매물 탐색부터 잔금·소유권 이전까지
👉 단계별 주의사항을 한 번에 정리해드릴게요.
1️⃣ 매물 탐색하기
🤔 호가 vs 실거래가 구분하기
처음 집을 알아볼 때 가장 많이 하는 실수는 나와 있는 가격이 시세라고 믿는 것이죠. 하지만 부동산 가격에는 두 가지가 있습니다.
호가: 집주인이 부르는 가격
실거래가: 실제로 거래된 가격
👉 이 둘은 같을 수도 있지만, 시장 상황에 따라 상당히 차이가 날 수 있어요.
특히 매수자 우위 시장이나 거래가 위축된 지역에서는 호가가 높게 유지되는 반면, 실제 거래는 더 낮은 금액에 이루어지는 경우가 많습니다. 그래서 집을 보러 다니기 전에 반드시 최근 실거래가를 확인해보는 것이 중요하죠!
실거래와 호가의 중심을 잡기 위해서는 KB부동산을 활용하는 걸 추천드려요.
✔ KB시세 ✔ 최근 실거래가 ✔ 거래량 추이 ✔ 전세가율 까지 함께 확인할 수 있어 시장 분위기를 종합적으로 판단하는 데 도움이 되죠.
거래량이 줄어든 지역일수록 호가와 실제 거래가격의 차이가 커질 가능성이 높기 때문에, 단순히 매물에 적힌 가격만 보고 판단하지 말고 여러 지표를 함께 비교해보는 것이 안전해요.
2️⃣ 부동산 예약하기
📌 헛걸음 방지하기
관심 매물이 생기면 네이버부동산에서 실제매물이 맞는지 확인, 미리 문의해 두는 것이 좋아요.
같은 단지라도 여러 중개사무소에서 동시에 광고를 올리는 경우가 많고, 이미 계약이 완료된 매물이 그대로 노출되어 있는 경우도 있기 때문이에요. 또 일부 매물은 시세보다 유난히 저렴하게 올려두고 문의를 유도하는 이른바 ‘허위·낚시 매물’일 가능성도 배제할 수 없어요. 또한 사진 역시 실제 상태와 차이가 있을 수 있으니, 온라인 정보만으로 판단하는 것은 위험하죠.
그래서 방문 전에 중개사에게 몇 가지는 꼭 확인해보는 것이 좋아요.
“실매물 맞나요?”
“현재도 매도 의사 확실한가요?”
“근저당이나 임차인 있나요?”
같은 질문을 미리 해두면 불필요한 헛걸음을 줄일 수 있고, 권리관계에 대한 기본 정보도 어느 정도 파악할 수 있어요. 이런 사전 확인만으로도 시간과 비용을 아끼는 데 큰 도움이 된답니다.
3️⃣ 매물 직접 방문 확인
부동산과 함께 집매물 직접 확인 시 집의 구조나 인테리어에 먼저 눈길이 가는 경우가 많은데요,
✔ 일조·소음
✔ 누수 흔적
✔ 곰팡이
✔ 주차 상황
✔ 엘리베이터 상태
✔ 관리비 수준
과 같은 사항 체크도 잊지마세요!
4️⃣ 등기부등본 확인
📢 거래 이상 신호 점검
이 단계가 집 매매 과정에서 가장 중요한 단계라고 해도 과언이 아니에요. 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 등기부등본을 통해 권리관계를 확인해야 하는데요,
✔ 소유자 이름 일치 여부
✔ 근저당 금액
✔ 압류·가압류
✔ 신탁 여부
✔ 전세권 설정 여부
이런 부분을 놓치면 단순한 매매가 아니라 복잡한 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
특히 시세보다 현저히 낮은 급매라면 그 이유를 반드시 확인해보는 것이 좋아요. 매도인의 자금 사정이나 재정 상태가 악화된 경우, 그 위험이 집의 권리관계에도 영향을 미칠 수 있어요. 급매는 가격 메리트가 커 보이지만, 그만큼 리스크가 숨어 있을 가능성도 커요. 충분히 확인하고 서류로 안전장치를 만들 수 없다면, 과감히 피하는 것도 현명한 선택이에요.
등기부등본 확인이 복잡하게 느껴진다면 내집스캔 리포트와 같은 서비스를 활용하는 것도 방법이에요.
✔ 계약 전 집 상태 뿐만 아니라 집주인의 상황도 정확히 확인
✔ 주택담보대출에 영향을 줄 수 있는 사항 확인
✔ 분쟁을 대비한 특약사항 기재
✔ 계약 이후 등기부등본 변동 지속적인 확인
으로 집 매매 거래의 이상 신호를 미리 잡아낼 수 있어요.
5️⃣ 가격 및 매수조건 협상
협상은 단순히 “얼마까지 깎아줄 수 있나요?”를 제시하는 건 아니에요. 가격뿐 아니라 거래 조건 전체를 조율하는 과정이라고 볼 수 있어요.
예를 들어 잔금일을 내 자금 일정이나 이사 일정에 맞게 조정할 수 있고, 붙박이장·에어컨 같은 옵션을 포함할지 여부도 협상의 대상이 됩니다. 노후된 설비가 있다면 잔금 전 수리를 요구하거나, 그에 상응하는 금액 조정을 요청할 수도 있어요. 또한 각종 부담금 등 비용의 부담 주체를 명확히 정하는 것도 중요하죠.
계약 해제 조건 역시 구체적으로 기재해두어야 분쟁을 줄일 수 있어요. 특히 대출을 예정하고 있다면 반드시 ‘대출 불가 시 계약은 무효로 하며, 계약금은 전액 반환한다’는 특약을 넣는 것이 안전합니다.
집 매매에서 협상은 단순한 가격 흥정이 아니라, 리스크를 줄이고 조건을 유리하게 만드는 중요한 과정이라는 점을 꼭 기억하세요.
6️⃣ 계약금 입금 및 계약서 작성
가계약 → 본계약 순으로 진행되는 경우가 많습니다. 하지만 가계약이라고 해서 가볍게 생각하면 안 됩니다. 가계약금 역시 법적 효력이 발생할 수 있기 때문에, 조건을 명확히 하지 않은 채 입금하는 것은 위험해요!
계약 당일에는 반드시 최신 등기부등본을 다시 확인해야 해요.
✔ 등기부등본 (계약 당일본)
소유자와 계약 상대가 동일한지
근저당·가압류·압류 여부
경매, 가등기, 신탁 여부
👉 등기부등본에 문제가 있으면 아파트라도 안전하지 않아요.
또한 계약금은 반드시 등기부등본상 소유자 명의 계좌로 입금해야 하며, 계약 시 제시하는 신분증과 등기부상의 소유자가 일치하는지도 직접 확인해야 해요.
또한 특약사항은 구두 약속으로 넘기지 말고 계약서에 구체적으로 기재해야 하며, 계약서는바로 확보해두는 것이 좋아요.
⚠ 가계약 단계부터 조건을 분명히 정리하고 입금하기! 안전한 거래의 출발점입니다.
7️⃣ 중도금 입금
중도금 입금 단계는 생각보다 중요한 분기점입니다.
중도금은 보통 매매가의 10~40% 수준으로, 계약금보다 훨씬 큰 금액이 오가는 만큼 신중해야 하죠.
먼저, 계약 이후 등기부에 변동사항은 없는지 다시 확인해야 해요. 계약 당시에는 없던 근저당이나 가압류가 새로 설정된 것은 아닌지 꼭 살펴보세요. 추가 근저당이 잡혔다면 그 이유를 명확히 확인해야 하며, 경우에 따라서는 계약 조건을 다시 논의해야 할 수도 있어요.. 또한 매도인의 채무 상황에 변화가 없는지도 점검하는 것이 좋아요.
중도금 이후에는 단순 변심으로 계약을 해제하기가 매우 복잡해집니다. 현실적으로 어렵다고도 볼 수 있는데요, 위약금 문제뿐 아니라 소송으로 이어질 가능성도 있으니 중도금 전 시점이 ‘마지막 안전 점검’ 시점이라는 점, 유의하세요.
8️⃣ 잔금일
잔금일은 단순 송금하는 날이 아니라 소유권이 실제로 넘어가는 날이에요. 그래서 이 날은 송금 완료가 아니라 ‘권리 이전 완료’까지 확인해야 진짜 마무리라고 볼 수 있습니다.
✔ 이체 한도 확인
잔금일 전에 반드시 은행 이체 한도를 확인하고 필요하다면 미리 증액해두세요. 매매대금은 금액이 크기 때문에 모바일 한도로는 부족한 경우가 많아요. 당일에 이체가 막히면 일정이 꼬이고, 상대방과의 신뢰 문제로 이어질 수 있으니 미리 확인하세요.
✔ 매도인 대출 상환 확인
등기부에 근저당이 설정되어 있다면, 잔금으로 해당 대출을 상환하고 근저당 말소 절차를 동시에 진행해야 해요. 이 과정은 가능하면 매도인 은행 협조, 중개인, 법무사 입회 하에 처리하는 것이 안전해요.
단순히 ‘곧 말소될 예정’이라는 말만 믿고 넘어가면 위험하죠. 관련된 영수증도 확보해 둘 것을 추천드려요.
✔ 소유권 이전 등기 서류 준비
소유권 이전 등기를 위한 서류도 미리 준비해야 해요. 일반적으로 아래와 같은 서류가 필요해요.
인감도장
등기권리증
주민등록초본
위임장
보통은 법무사가 등기 절차를 대행하는데요, 이 서류가 모두 갖춰져야 정상적인 소유권 이전이 가능하답니다.
✔ 중개수수료 지급
마지막으로 중개수수료는 잔금일에 지급하는 것이 일반적이에요. 금액을 다시 한 번 확인하고, 반드시 영수증을 받아두세요. 추후 세금처리에 필요할 수 있어요.
💡 잔금일은 집의 열쇠를 받는 날이면서 동시에 법적으로 내 집이 되는 날이죠. 그래서 송금, 서류, 말소, 등기까지 하나하나 확인하는 것이 가장 중요합니다.
9️⃣ 잔금 이후
잔금이 끝났다고 해서 모든 절차가 마무리된 것은 아니죠. 오히려 잔금 이후의 행정 절차까지 정확히 처리해야 진짜로 내 집이 완성된다고 할 수 있어요.
먼저 실거주 예정이라면 전입신고를 진행해야 해요. 주민센터 방문이나 정부24를 통해 처리할 수 있으며, 전입신고는 각종 세금과 행정상의 기준이 되기 때문에 미루지 않는 것이 좋아요.
또한 주택을 취득했다면 일정 기간 내에 취득세를 신고하고 납부해야 합니다. 기한을 넘기면 가산세가 부과될 수 있으니, 잔금일 기준으로 납부 기한을 반드시 확인하세요.
아파트의 경우에는 관리사무소에 방문해 소유자 명의 변경도 진행해야 해요.
이 모든 절차까지 마쳐야 비로소 법적으로도, 행정적으로도 완전히 ‘내 집’이 되어요. 잔금 이후 단계까지 꼼꼼히 챙기는 것이 안전한 마무리라는 점 잊지마세요!
정리하면,
집을 산다는 건 그냥 계약서에 사인 한 번 하고 끝나는 일이 아니에요.
시세를 제대로 보는 것부터, 등기부 확인하고, 조건을 조율하고, 계약하고, 자금 맞추고, 등기까지 넘기는 과정이 하나의 흐름으로 이어져 있습니다. 이 단계들이 톱니바퀴처럼 맞물려 돌아가야 비로소 안전한 거래가 돼요.
조금 번거롭더라도 단계마다 한 번씩 멈춰서 점검해보세요. 등기 한 번 더 보고, 금액 한 번 더 확인하고, 서류까지 다시 체크하는 습관이 결국 큰 사고를 막아줍니다.
집은 설레는 마음으로 고르지만, 최종 판단은 감정이 아니라 구조와 숫자로 하는 게 안전해요. 안전한 집인지 내집스캔으로 미리 확인해 보세요!
이상, 내집스캔이었습니다 😊