요즘 부동산 거래를 하다 보면 높은 중개수수료 때문에 직거래에 대한 생각은 한 번쯤 해보셨을 거예요. 실제로 아파트·빌라 매물 커뮤니티나 플랫폼들을 보면 ‘직거래 가능’, ‘중개사 없이 진행’이라는 문구도 점점 흔해졌죠.
하지만 부동산 매매 직거래는
✔ 잘하면 비용을 줄일 수 있지만
✔ 한 번 삐끗하면 금액 단위가 큰 매매사기로 이어질 수 있는 구조예요.
그래서 오늘은 직거래가 왜 늘고 있는지부터, 실제 피해 사례, 그리고 어떻게 대비해야 하는지까지 차분하게 정리해볼게요.
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부동산 매매 직거래? 5줄 요약
1️⃣ 최근 부동산 거래가 줄어드는 와중에도 중개수수료 부담 때문에 아파트 매매 직거래 비중은 오히려 늘고 있어요.
2️⃣ 직거래는 비용을 아낄 수 있지만, 권리관계·계약서·대출·말소 문제를 모두 스스로 책임져야 하는 구조예요.
3️⃣ 실제로 위조 등기부, 다주택자 리스크, 경매·압류 숨김 등 직거래 매매사기 사례가 계속 발생하고 있어요.
4️⃣ 직거래 시에는 등기부등본 지속 확인, 대지권·별도등기 여부, 집주인 재정 리스크, 말소 특약을 반드시 점검해야 해요.
5️⃣ 조금이라도 애매하다면 직거래는 절약이 아니라 위험이 될 수 있으니, 전문가나 내집스캔 같은 사전 검증을 병행하는 것이 가장 안전해요.
최근 국토부·언론 보도를 보면 부동산 거래량이 줄어드는 와중에도 직거래 비중은 오히려 늘고 있다는 분석이 나와요.
올해 전국 아파트 매매 10건 중 1건은 공인중개사를 거치지 않은 직거래인 것으로 확인됐다. 7일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2025년 기준 전국 아파트 매매 거래 52만4104건 중 직거래 건수는 4만1904건(8.0%)으로 집계됐다. 특히 서울의 경우, 지난해보다 직거래 수가 급등했다. 지난해 3585건으로 전년도 2579건 대비 39.0%(1006건) 증가했다.
이처럼 부동산 매매 직거래 거래가 증가하는 이유는
매매가가 높아질수록 중개수수료 부담이 크고
온라인 플랫폼을 통해 매물 접근이 쉬워졌고
직접 집을 보여주며 계약서만 잘 쓰면 된다는 인식이 확산됐기 때문이예요.
특히 ✔ 지인 간 거래 ✔ 구축 아파트 ✔ 급매 물건에서 직거래 시도가 많이 나타나요.
직거래라도 절차와 방법은 일반 매매와 크게 다르지 않아요.
1️⃣ 매물 확인 및 가격 협의
2️⃣ 등기부등본·건축물대장 확인
3️⃣ 매매계약서 작성 (표준계약서 권장)
4️⃣ 계약금 지급
5️⃣ 잔금일 설정
6️⃣ 잔금 지급 + 소유권 이전 등기
문제가 되는 상황은 2번과 3번, 그리고 잔금 전 단계에서 가장 많이 터져요.
직거래를 고민하게 되는 가장 큰 이유는 역시 비용 부담이에요. 아파트 매매를 진행하다 보면 중개수수료만 해도 수백만 원이 나오는 경우가 많다 보니, “이 비용만 줄일 수 있다면…”이라는 생각이 자연스럽게 들죠.
여기에 매도자와 매수자가 직접 소통하면 중간 절차 없이 더 빠르게 진행될 것 같다는 기대감도 직거래를 선택하게 만드는 이유가 돼요. 실제로 조건이 단순하고, 등기부등본상 권리관계가 깔끔한 매물이라면 중개인 없이도 거래가 무리 없이 성사되는 경우가 있는 것도 사실이에요.
하지만 직거래가 모두 안전하게 진행되는 것은 아니기 때문에 장점과 단점을 알고 주의사항들을 확인해 볼 필요가 있어요.
중개수수료 절감
매도인·매수인 간 직접 협의 가능
일정 조율이 빠름
권리관계·법적 리스크를 스스로 판단해야 함
계약서 특약 작성 미흡
대출·세금·말소 절차에서 실수 발생 가능
분쟁 발생 시 전문가 부재
👉 결국 장점은 ‘돈’이고, 단점은 ‘리스크’라고 보시면 정확해요.
직거래 매매 사기 피해를 입은 A씨는 이렇게 말합니다.
😥
이게 경험해보기 전에는 직거래가 똑똑한 선택인 줄 사실은 스스로 믿고 있죠. 중개수수료만 아껴도 수백만 원이니까요. 그런데 직접 사기를 겪으면 얼마나 위험한 일인지 뼈에 새기게 될 정도라니까요.
매매는 진짜 큰 일이니까 열심히 준비해요. 입지, 시세, 실거래가 전부 찾아보고 현명하고 합리적인 선택을 하겠다 하며 계속 지켜보죠.
그러다가 직거래 사이트에 기다리던 단지 매물이 하나 오는데 가격도 시세보다 괜찮고, 무엇보다 직거래라 중개수수료가 없다는 점이 너무 매력적이잖아요? 매매금액이 크다 보니 수수료도 몇 백만 원 단위였고, 솔직히 정보를 다 알고 있으니 중개사 설명도 필요없는데 아깝다고 느껴진단 말이예요.
연락을 해보니 매도인도 성격이 급한 사람에, 중개수수료가 비싸서 직거래로 진행하고 싶다고 하니, 서로 이해관계가 맞아떨어지는 거죠.
직접 만나서 집도 보고 게다가 매도인도 직거래 준비를 또 잘해와요. 등기부등본을 직접 보여주고, 신분증도 꺼내서 대조해 주고 서로 특약도 검색해보고 계약도 술술 진행되니 계약금도 바로 입금합니다. 모든 게 순조롭게 풀리는 것처럼 보이죠.
📢 그런데 진짜 문제는 그다음이예요.
며칠 뒤 친구가 직거래 위험한거 아니냐며 내집스캔 해주는데. 이게 내용이 완전히 달라요. 처음에 매도인이 보여줬던 등기부등본이 위조된 서류였던거죠. 이미 그 집은 경매로 넘어간 상태에 엉망인데 심지어 100채가 넘는 다주택자야… 완전 꾼인거죠. 그냥 다른 종이 하나 들고와서 계약을 한거예요.
그제서야 급하게 매도인에게 연락하지만 될리가 있나요? 전화는 차단된 듯 연락이 안돼고 그 순간 ‘아… 나 사기당했구나’라는 생각이 드는거죠.
중개수수료를 아끼려다가 인생에서 가장 비싼 수업료를 내는건데… 사실 매매같이 금액이 커질수록 싸게 사는 것보다 훨씬 중요한 게 검증이라는걸 간과해요. 모든 정신이 싸게 산다! 에 팔려있거든요
거기다가 직거래는 누가 대신 확인해 주는 사람이 없으니 꾼들한테 진짜 딱 당하기 쉬워요. 이 사람이 진짜 집주인이 맞는지, 이 집에 경매나 압류 같은 문제가 없는지, 집주인이 급매로 내놓는 이유가 뭔가 뭔가 쎄한 다주택자는 아닌지 이런 것들을 내집스캔과 같은 걸로 안전도 검사를 다 마친 이후에야 비로소 가능한게 직거래죠.
그 정도가 되지 않으면 직거래는 절약이 아니라 도박에 가까우니 정말 주의하셔야 합니다!
이와 같은 사기 피해를 막기 위해서는 반드시 주의사항을 살펴보아야 해요.
근저당
가압류·압류
가등기·신탁등기
👉 잔금 전까지 계속 확인해야 해요. 계약 후에도 권리는 새로 생길 수 있어요.
아파트·오피스텔인데
대지권 미등기
별도등기 상태
이런 경우 주택담보대출이 거절될 수 있어요. 중개사가 있어도 놓치는 경우가 종종 있는데, 직거래라면 더 위험해요.
집주인이 다주택자인지
다른집에 혹 재정적인 문제가 있는건 아닌지
👉 집주인이 재정에 문제가 있는 사람이라면 다른 급한 자금을 막기 위해 깨끗한 집을 미끼 매물로 쓰고, 잠적하는 등의 사기가 발생할 수 있어요. 이 부분은 공문서 확인만으로는 어렵기 때문에 이 지점을 파고든 사기가 급증하고 있죠.
“잔금 때 다 정리해줄게요”
→ 계약서에 명시되지 않으면 아무 의미 없어요.
국토교통부 표준계약서 + 특약은 구체적으로 기재
권리 말소 실패 시 계약 해제
대출 불가 시 계약 해제
잔금 전 권리 변동 발생 시 책임 주체 명시
계약일
중도금
잔금일 직전
최소 3번은 확인해야 안전하다고 할 수 있어요. 가능하다면 변동 사항이 없는지 지속적으로 확인하는 걸 추천드려요.
직거래는 대출이 안 되면 중개사가 책임지는 구조가 아니기 때문에 은행 상담은 계약 전에 필수예요. 주택담보대출이 이외로 집의 문제 때문에 안되는 경우가 많다는 점 잊지마세요!
법무사
부동산 전문 상담
내집스캔과 같은 매매 리스크 점검 정보 이용하기
👉 중개 수수료 아끼려다 매매대금 전체가 위험해질 수 있어요.
부동산 매매 직거래는 ‘중개사가 없어도 된다’가 아니라 ‘모든 책임을 내가 진다’는 선택이에요.
권리관계, 계약서 특약, 집주인 리스크 확인, 등기부등본 지속 확인, 주택담보대출 가능성 확인
이 중 하나라도 자신 없다면, 반드시 전문가의 도움을 받으세요. 직거래는 비용을 줄이는 방법이지 리스크를 줄여주는 방법은 아니라는 점, 꼭 기억해 주세요.
이상, 내집스캔이었습니다 😊
내집스캔
