부동산 매매는 마음에 드는 집을 제대로 고르는데 많은 힘을 쏟게되는데요, 사실은 더 복잡한 계약의 단계들이 있고 실제로 계약 단계마다 주의해야 할 포인트가 꽤 많은 거래예요.
특히 계약서 한 줄, 특약사항 문구 하나 때문에 수천만 원 손해를 보거나 잔금 직전에 거래가 틀어지는 경우도 흔하죠.
그래서 오늘은
✔ 부동산 매매의 전체 절차
✔ 단계별 꼭 확인해야 할 주의사항
✔ 계약서 쓰기 전에 체크해야 할 것들
✔ 매수인을 보호하는 특약 작성 요령
✔ 실전에서 도움이 되는 매매 팁
까지 차근차근 정리해드릴게요.
1. 부동산 매매, 전체 절차 한눈에 보기 🏠
부동산 매매는 보통 아래 순서로 진행돼요.
1️⃣ 매물 탐색 및 시세 확인
2️⃣ 매물 현장 확인
3️⃣ 가계약 (선택)
4️⃣ 매매계약서 작성 및 계약금 지급
5️⃣ 중도금 지급 (잔금까지 기간이 긴 경우)
6️⃣ 잔금 지급 및 소유권 이전
7️⃣ 등기 완료
겉보기엔 단순하지만, 실제 문제는 대부분 ‘계약 전’과 ‘잔금 전’에 발생해요.
2. 매물 탐색 & 현장 확인 단계 주의점 🔍
✔ 시세부터 먼저 확인하세요
가장 먼저 해야 할 건 ‘이 가격이 적정한가?’예요.
최근 실거래가
같은 단지·같은 동·비슷한 층 가격
급매인지, 고가 매물인지
👉 세세보다 현저히 낮은 급매라면 이유를 확인해 보는 것도 좋아요. 매도인이 자금상태, 재정상태가 나빠지면 해당 위험도가 집까지 불안한 상태로 이어질 수도 있어요. 그러니 매도인 상태도 확인이 필요해요.
내집스캔 집주인 다른집 조사 결과
✔ 현장에서는 이것까지 보세요
꼭 낮 시간에 방문해서 일조량 조망권을 확인하고, 집 내부 인테리어만 보지 말고,
누수 흔적, 곰팡이
보일러·배관·전기 상태
일조·소음·주변 환경
관리 상태(공용부, 주차)
까지 꼭 확인하세요. 수리비는 결국 매수인 부담이 되는 경우가 많아요.
3. 가계약, 꼭 해야 할까? 🤔
가계약은 법적으로 필수는 아니에요.
다만, 인기 매물이고 계약일을 며칠 뒤로 미뤄야 하는 상황이라면 매도인이 마음을 바꾸는 걸 막기 위해 가계약을 하기도 해요.
📌 가계약 시 주의점
문자·카톡이라도 조건을 명확히 남기기
특정 조건 불가 시 가계약금 반환 문구 꼭 포함
👉 가계약금도 계약금으로 간주되기 때문에 계약의 시작이라는 점을 인지하고 가볍게 결정해서 입금해서는 안 돼요.
4. 계약서 작성 전, 반드시 확인해야 할 것들 📄
계약서 쓰기 전에 이건 꼭 체크하세요.
✔ 등기부등본 (계약 당일 최신본)
소유자와 계약 상대가 같은지
근저당, 가압류, 압류 여부
신탁, 가등기, 경매 진행 여부
👉 등기부등본에 문제가 있으면 잔금 전에 거래가 깨질 가능성이 커요.
💰
근저당이 있는 집 매매 팁
근저당이 설정된 집이라고 해서 무조건 사면 안 되는 건 아니에요. 다만 일반 매매보다 훨씬 더 꼼꼼하게 확인해야 하는 거래라는 점은 꼭 기억해야 해요. 근저당은 집주인이 대출을 받으면서 집을 담보로 잡아둔 상태라, 잔금과 동시에 말소되지 않으면 매수자에게 큰 위험이 될 수 있어요.
그래서 “잔금으로 말소할게요”라는 말만 믿지 말고, 반드시 계약서 특약으로 근저당 말소 조건을 명확히 남겨야 해요. 매매가와 근저당 금액을 비교해서 잔금으로 실제 대출을 전부 갚을 수 있는지도 꼭 확인해야 하고요.
잔금일에는 매도인에게 잔금 입금과 동시에 근저당을 말소하는지 바로 그 자리에서 확인하는게 좋아요. 최근에는 보통 당일 계좌입금으로 근저당을 말소하기 때문에 말소 접수 여부를 꼭 확인해야 해요. 근저당이 여러 개 있거나 개인 근저당, 사채가 끼어 있다면 특히 더 조심해야 하죠.
법무사를 통해 근저당말소 등기 접수가 완료되는지도 확인하고, 동시에 소유권이전 등기도 함께 접수할 수 있어요.
정리하면, 근저당 있는 집은 ‘위험해서 피할 집’이 아니라 ‘절차를 제대로 지켜야 할 집’이라고 생각하면 돼요.
✔ 매도인의 신분 & 대리 계약 여부
대리 계약이라면 위임장, 인감증명 필수
공동소유라면 전원 동의 필요
5. 매수인을 보호하는 계약서 특약사항 ✍️
계약서에서 가장 중요한 건 특약이에요.
특약사항이 없다면 분쟁, 소송으로 번져 계약금과 중도금은 묶인 채 소유권이전이 안되는 등의 난처한 경우가 생겨요. 말로 한 약속은 소용없고, 문서로 남겨야 보호받아요.
✔ 꼭 넣으면 좋은 특약 예시
① 잔금일까지 권리 변동 금지
잔금 지급일까지 추가 근저당, 가압류 등 새로운 권리 설정이 발생할 경우 본 계약은 해제하며 계약금은 전액 반환한다.
👉 잔금 전 집에 빚이나 권리 위험사항이 더 잡히는 걸 막아줘요.
💡
잔금 전까지 권리변동 왜 계속 확인해야 할까요?
부동산 거래에서 잔금 전까지 권리변동을 계속 확인해야 하는 이유는 간단해요. 계약서에 사인했다고 해서 집의 상태가 그대로 멈춰 있는 건 아니기 때문이에요. 계약 이후부터 잔금일까지의 기간 동안에도 집주인은 여전히 그 집의 소유자이고, 그 사이에 근저당을 추가로 설정하거나, 압류·가압류 같은 권리 제한이 새로 생길 수 있어요.
특히 매도인이 잔금 전 자금이 급해지면, 이미 계약된 집을 담보로 다시 대출을 받거나 다른 채무로 인해 권리관계가 복잡해지는 경우도 적지 않아요.
심지어 중도금까지 진행된 이후 집이 가압류, 경매로 넘어가게 되면서 매도인이 잠적해버리는 경도 있기 때문에 반드시 권리변동이 일어나지 않게하는 특약과 직접 확인 역시 필요하답니다. 잔금 전까지 등기부등본을 계속 확인하는 건 의심이 많아서가 아니라, 내 돈을 지키기 위한 가장 기본적인 안전장치라고 생각하시면 돼요.
② 하자 책임 관련 특약
계약 체결 후 발견되는 누수, 구조적 하자에 대해 잔금 전까지 매도인이 책임지고 수리한다.
👉 중대하자 건은 매도인이 책임지다는 내용 잊지마세요.
③ 대출 불가 시 계약 해제 특약
매수인의 주택담보대출이 목적물의 사유로 불가할 경우 본 계약은 해제되며 계약금은 전액 반환한다.
👉 대출 예정이라면 거의 필수 특약이에요.
6. 잔금 전, 마지막으로 꼭 확인할 것 📌
잔금일 전에 반드시 다시 확인하세요.
최신 등기부등본
관리비 체납 여부
실제 점유 상태 (세입자, 명도 문제)
수도·전기·가스 이전 가능 여부
👉 잔금은 모든 조건이 충족됐을 때 지급하는 게 원칙이에요.
7. 실전 매매 팁, 기억하세요 💡
✔ ‘급하다’는 말에 휘둘리지 않기
✔ 집내부 확인, 계약과 잔금은 낮에 은행 영업시간 안에
✔ 특약은 상세하게 조건 기재하기
✔ 말로 한 약속은 반드시 문서로
✔ 잔금 전까지 방심하지 않고 전문가의 도움 받기
부동산 매매는 철저한 검증과 전문가들과 함께 할 때 안전하게 끝까지 마무리되어요.
내집스캔 매매리포트
마무리하며
부동산 매매는 한 번의 계약으로 끝나지만, 그 결과는 수년, 수십 년 영향을 줘요.
절차를 알고, 특약으로 나를 보호하고, 확인할 걸 제대로 확인하면 불필요한 분쟁과 손해는 충분히 피할 수 있어요.
