집을 사기로 마음먹으면 빨리 진행하고 싶은 마음이 앞서요.
‘다른 사람한테 뺏기면 어떡하지?’
‘부동산에서 오늘 안에 계약금 넣으라고 하는데...’
‘어차피 중개사가 다 알아서 해주겠지.’
이 세 가지 생각 중 하나라도 해봤다면, 이 글을 끝까지 읽어주세요.
수억 원이 오가는 매매 계약에서, 계약금을 보내는 순간 법적 효력이 발생해요. 마음이 바뀌면 계약금을 날리고, 상대방이 바꾸면 계약금의 2배를 물어줘야 해요.
그런데 많은 분들이 이 돌이킬 수 없는 시점 이전에 해야 할 확인을 안 하고 진행해요.
오늘은 계약금을 보내기 전에 반드시 확인해야 할 6가지를 정리할게요. 하나라도 빠뜨리면 수백에서 수천만 원을 잃을 수 있는 것들이에요.
1. 등기부등본, ‘떼어봤다’와 ‘제대로 읽었다’는 다릅니다
등기부등본은 대부분 떼어봐요. 그런데 뭘 봐야 하는지 모르고 눈으로만 훑는 경우가 대부분이에요.
등기부등본에서 꼭 확인해야 할 세 가지 영역이 있어요.
📃 표제부
이 집의 소재지, 면적, 구 조가 맞는지 확인해요. 실제 매물과 등기부의 정보가 다르면 문제예요.
📃 갑구 (소유권)
소유자가 누구인지, 가압류나 가처분이 걸려 있는지 확인해요. 소유자와 매도인이 다르면 대리인 계약인데, 이때는 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 해요.
📃 을구 (근저당)
이 집에 은행 빚이 얼마나 잡혀 있는지 나와요. 근저당 금액이 매매가에 가깝거나 넘으면 위험 신호예요. 잔금일에 매도인이 대출을 갚고 근저당을 말소해야 하는데, 말소가 안 될 수도 있거든요.
하지만 등기부등본은 ‘지금 이 집’의 상태만 보여줘요.
집주인이 다른 곳에서 빚이 많은지, 세금을 체납하고 있는지, 과거에 문제를 일으킨 사람인지는 등기부등본에 안 나와요.
2. 건축물대장도 확인하세요 — 불법 건축물이면 대출이 안 나와요
많은 분들이 등기부등본만 확인하고 건축물대장은 건너뛰어요.
건축물대장에서 확인해야 할 핵심은 용도 불일치와 불법 건축물 여부예요. 주거용으로 사용하고 있지만 건축물대장에 근린생활시설로 되어 있으면 주택담보대출이 안 나올 수 있어요. 불법으로 증축한 부분이 있으면 나중에 철거 명령이 내려올 수도 있고요.
특히 빌라나 다세대, 오래된 아파트에서 이런 경우가 있어요. 정부24에서 무료로 발급받을 수 있으니 반드시 확인하세요.
3. 실거래가를 확인하세요 — ‘시세’와 ‘호가’는 달라요
부동산에서 말하는 가격이 항상 적정가는 아니에요.
"이 동네 시세가 5억이에요"라는 말은, 현재 나와 있는 매물의 호가일 수도 있고, 최근 실제로 거래된 금액일 수도 있어요. 이 두 가지는 수천만 원 차이가 날 수 있어요.
국토부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 같은 평수, 같은 층의 최근 거래가를 직접 확인하세요. 최소 3~6개월 치는 봐야 해요. 특정 시점에 한 건만 높게 거래된 걸 기준으로 삼으면 안 돼요.
4. 대출 가심사를 먼저 받으세요 — 잔금일에 대출이 안 나오면 끝이에요
계약금은 냈는데, 잔금일에 대출이 안 나오는 경우가 실제로 있어요.
DSR(총부채원리금상환비율) 규제, 소득 증빙 문제, 매물 자체의 담보 문제 등 원인은 다양한데요, 잔금을 못 치르면 계약금 및 중도금까지 그대로 날릴 수 있어요.
계약금을 보내기 전에 은행에서 대출 가심사를 먼저 받으세요. 정식 심사가 아니라 대출 가능 여부를 사전에 확인하는 절차예요. 가심사 결과가 나와야 ‘이 집을 내 자금으로 살 수 있는지’를 판단할 수 있어요.
최근 대출 규제가 수시로 바뀌고 있어서, 6개월 전에 가능했던 대출이 지금은 안 되는 경우도 있으니 계약 전에 반드시 확인하세요.
5. 특약은 ‘있으면 좋은 것’이 아니라 ‘없으면 위험한 것’이에요
매매 계약서의 기본 조항만으로는 예상 밖의 상황을 대비하기 어려워요. 그래서 특약이 필요한 건데, 많은 분들이 중개사가 써주는 대로 두거나, “그 정도는 안 써도 돼요’”라는 말에 그냥 넘어가요.
계약금을 보내기 전에 이 특약들이 들어가는지 확인하세요.
✍ 하자 관련 특약
"잔금일 이후 6개월 이내에 누수, 보일러 고장 등 중대 하자 발견 시 매도인이 수리 책임을 진다." 이 문구가 없으면 입주 후 발견된 하자를 전부 본인이 부담해야 해요.
✍ 근저당 말소 특약
"잔금일 당일 매도인은 근저당을 완전히 말소하고 소유권을 이전한다. 말소가 불가능할 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있다." 근저당이 있는 집은 이 문구가 필수예요.
✍ 잔금일 등기부 변동 특약
"잔금일까지 등기부등본에 변동사항이 발생할 경우 매수인은 계약을 해제하고 계약금 배액을 받을 수 있다." 계약 후 잔금일 사이에 새로운 근저당이 설정되는 걸 막아주는 안전장치예요.
✍ 임대차 승계 특약
세입자가 있는 집이라면 "임대차 계약을 매수인이 승계하며, 보증금은 매매대금에서 공제한다"를 반드시 넣어야 해요.
부동산에서 "그 정도는 안 써도 돼요"라고 해도, 본인이 불안하면 쓰는 게 맞아요. 특약은 내 권리를 지키는 보험이랍니다.
6. 집주인이 안전한 사람인지 확인하세요 — 이게 가장 중요한데 가장 많이 빠뜨려요
위의 1~5번을 전부 확인해도, 이걸 빠뜨리면 의미가 없어요.
등기부가 깨끗해도 집주인이 위험한 경우가 있어요.
지금 이 집에는 아무 문제가 없는데, 집주인이 소유한 다른 부동산에서 세금을 체납하고 있거나, 대출을 잔뜩 끌어쓰고 있거나, 과거에 다른 매수인이나 세입자와 보증금 분쟁을 일으킨 이력이 있을 수 있어요.
이런 집주인에게 계약금 수천만 원을 보내고, 잔금까지 수억 원을 보내는 거예요.
문제는 이 정보가 등기부등본에는 안 나오고 공인중개사도 확인해줄 수 없는 영역이라는 점이에요.
계약금 보내기 전에 한 번만 확인하세요 — 내집스캔 매매 리포트
내집스캔 매매 리포트는 위의 6가지 확인 사항 중 혼자서 하기 어려운 영역을 대신 분석해줘요.
등기부등본과 건축물대장 종합 분석은 기본이에요. 갑구·을구의 권리관계, 근저당 위험도, 불법 건축물 여부까지 전문가가 분석해서 의견을 줘요.
그리고 부동산에서 절대 확인해줄 수 없는 것들을 확인해주는데요,
집주인이 고액 상습 세금 체납자인지 확인할 수 있어요. 체납이 있으면 매매 후에도 이 집에 압류가 들어올 수 있어요. 내가 산 집인데 남의 빚 때문에 경매에 넘어가는 거예요.
집주인이 과거에 보증금을 미반환한 이력이 있는지, 악성임대인으로 등록된 사람인지도 확인돼요.
국내 최초로 집주인이 보유한 다른 부동산 전체의 현황과 채무 상태를 조회할 수 있어요. 지금 사려는 이 집의 등기부가 깨끗해도, 집주인의 전체 재정 상태가 위험하면 계약 후에 문제가 생길 수 있거든요.
특약 검토도 해줘요. 매매사기 및 매매 시 발생하는 분쟁 사례에 대해 확인하고, 추가해야 할 특약이 있는지 담당자가 의견을 줘요.
계약금 보내기 전 최종 체크리스트
□ 등기부등본 갑구·을구 확인 (소유자, 근저당, 가압류)
□ 건축물대장 확인 (용도 불일치, 불법 건축물)
□ 실거래가 비교 (최근 3~6개월 동일 단지·평수)
□ 대출 가심사 완료 (은행에 사전 확인)
□ 특약 삽입 확인 (하자, 근저당 말소, 등기부 변동, 임대차 승계)
□ 집주인 리스크 확인 (세금 체납, 다주택 채무, 악성임대인 이력)
위 내용을 모두 혼자 체크하기 어렵다면, 그게 바로 전문 리포트가 필요한 시점이에요.
정리하면,
계약금을 보내는 순간, 되돌릴 수 없어요
수억 원이 오가는 매매 계약에서 가장 위험한 순간은 잔금일이 아니에요. 계약금을 보내는 순간이에요.
이 돌이킬 수 없는 시점 이전에, 집도 집주인도 꼼꼼히 확인하세요.
등기부등본 떼어본 것만으로는 부족하니 건축물대장, 실거래가, 대출 가심사, 특약, 그리고 집주인의 재정 상태까지 — 확인할 건 다 확인하고 사인하세요!
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