월세가 있어도 HUG 전세보증금반환보증 신청 대상이에요. 다만 월세를 보증금으로 환산해 더한 금액이 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하여야 하고, 이 환산에 쓰는 전월세전환율은 2026년 7월 1일 신청 건부터 6.5%예요. 이 요건을 넘으면 집이나 근저당에 문제가 없어도 가입이 안 돼요.
반전세는 왜 월세를 보증금으로 환산하나요?
HUG는 보증 대상 보증금에 상한을 두고 있어요. 수도권 7억 원, 그 외 5억 원이에요. 보증금을 낮추고 월세를 크게 올리면 이 상한을 피해 갈 수 있어서, 2024년 12월 30일 신청 건부터는 월세를 보증금으로 환산해 합산한 금액으로 상한을 판정해요. HUG 상품 안내에도 '월세가 있는 경우 전월세전환율 적용 전세보증금'이 수도권 7억 원, 그 외 5억 원 이하여야 한다고 돼 있어요.
이 환산액은 상한을 판정하는 데만 쓰여요. HUG가 보증하는 금액은 보증한도 안에서 신청인이 신청한 금액이고, 월세 환산분은 보증 대상이 아니에요. 보증료도 이 신청 보증금액에 요율을 곱해 계산하고, 환산액에는 붙지 않아요.
환산 보증금은 어떻게 계산하나요?
HUG 공지에 있는 산식은 이거예요.
전월세전환율 적용 전세보증금 = 전세보증금 + (월세 × 12 ÷ 전월세전환율)
월세 100만 원이면 연 1,200만 원이고, 6.5%로 나누면 약 1억 8,461만 원이에요. 보증금 5억 원에 월세 100만 원인 수도권 반전세는 환산 보증금이 약 6억 8,461만 원이라 7억 원 상한 요건을 충족해요.
같은 보증금 5억 원에 월세 110만 원이면 환산분이 약 2억 308만 원이라 합계가 7억 308만 원이 돼요. 상한을 넘어서 다른 조건을 볼 것도 없이 가입이 안 돼요.
지방은 상한이 5억 원이라 여유가 더 적어요. 보증금 3억 원에 월세 100만 원이면 환산 4억 8,461만 원으로 요건을 충족하지만, 월세 110만 원이면 5억 308만 원이라 초과예요.
보증금별로 월세는 얼마까지 가능한가요?
실제 보증금 | 수도권(상한 7억) 월세 최대액 | 그 외 지역(상한 5억) 월세 최대액 |
|---|---|---|
2억 원 | 270만 원 | 162만 원 |
3억 원 | 216만 원 | 108만 원 |
4억 원 | 162만 원 | 54만 원 |
5억 원 | 108만 원 | 0원 — 월세가 있으면 초과 |
6억 원 | 54만 원 | 보증금 자체가 상한 초과 |
전환율 6.5% 기준, 만 원 단위로 계약할 때 상한을 넘지 않는 최대 월세이고 만 원 미만은 버렸어요. 예를 들어 보증금 2억 원·수도권은 계산값이 270.8만 원인데, 월세 271만 원이면 환산액이 7억 30만 원으로 상한을 넘기 때문에 270만 원까지예요. 이 표는 환산 상한만 계산한 값이라 가입 확정을 뜻하지 않아요.
환산 요건을 충족하면 바로 가입되나요?
아니요. 환산 상한은 여러 요건 중 하나예요. 일반 전세와 똑같이 주택가격의 90%에서 선순위 근저당을 뺀 한도 안에 보증금이 들어와야 하고, 근저당이 주택가액의 60% 이내여야 하고, 등기부에 압류·가압류·경매가 없어야 해요. 계약기간 1년 이상, 공인중개사 계약서, 전입신고와 확정일자도 필요해요.
거꾸로 다른 요건을 다 통과해도 환산 상한을 넘으면 안 돼요. 근저당이 없고 시세도 넉넉한 집인데 월세가 커서 거절되는 경우가 여기에 해당해요.
환산 상한을 넘으면 어떻게 하나요?
보증금과 월세 구성을 바꿔서 다시 계산해야 해요. 다만 '월세를 내리고 보증금을 올리면 된다'고 단순하게 볼 수는 없어요. 월세 10만 원을 내리면 환산액이 약 1,846만 원 줄지만, 보증금을 2,000만 원 올리면 합계는 오히려 154만 원 늘어나요. 바뀐 보증금과 월세로 산식을 다시 돌려봐야 해요.
보증금 5억 원·월세 110만 원(환산 7억 308만 원)이면 이런 식이에요.
보증금 그대로 두고 월세를 105만 원으로 내리면 환산 약 6억 9,385만 원으로 충족
월세 그대로 두고 보증금을 4억 9,000만 원으로 내리면 환산 약 6억 9,308만 원으로 충족
보증금을 올리는 쪽으로 조정하면 환산 상한과 별개로 주택가격 90% 한도도 다시 봐야 해요. 계약 전이면 집주인과 조정하고, 이미 계약했다면 갱신 때 바꿀 수 있어요.
전환율은 언제부터 6.5%인가요?
2026년 7월 1일 보증 신청 건부터예요. 계약일이 아니라 신청일 기준이에요. HUG 공지(2026년 6월 24일)에 따르면 직전 전환율은 6.4%였고, 신규 신청과 보증금이 늘어나는 갱신 신청에 최신 전환율을 적용해요. 보증금이 그대로인 갱신 신청은 종전 보증에 적용됐던 전환율을 그대로 써요.
이 전환율은 통계청 전국 전월세전환율을 고려해 HUG가 정하는 값이라 앞으로도 바뀔 수 있어요. 2024년 12월 도입 당시 6.0%였고, 2025년 7월 6.2%, 이후 6.4%를 거쳐 지금 6.5%예요. 전환율이 오르면 같은 월세라도 환산액은 줄어들어요. 월세 100만 원을 6.0%로 나누면 2억 원, 6.5%로 나누면 약 1억 8,461만 원이에요. 신청할 때는 HUG 상품개요 페이지의 '최신 전월세전환율' 표기를 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 월세 보증금 3,000만 원짜리 계약도 보증보험 되나요?
보증금이 있는 월세 계약도 반환보증 대상이에요. 보증금이 작아도 월세가 크면 환산 상한을 넘을 수 있으니 산식으로 확인하고, 주택가격 90% 한도와 근저당 등 나머지 가입 요건도 똑같이 충족해야 해요.
Q. 관리비도 월세처럼 환산하나요?
HUG 산식에 들어가는 항목은 '월세 × 12'뿐이에요. 관리비는 산식에 없어요.